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by yurinass
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資金供給にブレーキ、融資による物件、企業の選別進む

不動産投資市場の拡大を支えてきた金融機関に、融資姿勢見直しの動きが広がっている。ローンの証券化を前提にしている金融機関のなかには、事実上、融資を停止したところも。投資家の不動産への投資意欲は引き続き強いが、金融機関の審査厳格化は避けられない。今後、融資サイドからの不動産および企業の選別が進みそうだ。

 不動産投資を手がけるレイコフ(本社:大阪市)が2008年3月、民事再生法の適用を申請した。引き金となったのは、サブプライムローン問題に端を発した不動産への融資引き締めだ。ホテルの取得や開発の費用を融資で賄うことができず、手元資金が流出。物件の保有コストもかさみ、資金繰りがつかなくなった。

 あるデベロッパーの社長はこの事件を、人ごととは思えなかったという。「この半年間、開発事業に対する金融機関の融資姿勢が非常に厳しくなり、ビジネスに支障を来した。最近になって資本調達にこぎつけたので、ようやく一息ついた」と語る。


主要金融機関の不動産向け融資残高の推移
 図表は主な金融機関の不動産業向け融資残高の推移を示したグラフだ。2004年9月時点の残高を100とし、その後3年間の動きを指数化している。ノンリコースローンを中心に積極的に融資する金融機関は多く、2007年9月までは全体として右肩上がりだった。

 この動きが転換点を迎えている。住信基礎研究所が2007年12月、主なファンド運用会社を対象に資金調達の状況を調べたところ、投資家のエクイティ投資意欲は高いものの、73%の会社が「金融機関の融資が消極的になっている」と感じていた。

 「特にノンリコースローンの落ち込みが激しい。バブル経済が崩壊した直後よりも強い資金詰まりを、ファンド運用会社は感じているはずだ」と、ある大手銀行のローン担当者はみる。正確な統計はないが、ノンリコースローンの新規融資の5割以上は外資系金融機関を中心とする「証券化レンダー」が出していた。

 不動産ローン債権を裏付けとした証券(CMBS)の発行を前提に融資をしてきたが、サブプライムローン問題が証券化市場に波及。過熱する不動産市場に懸念を持つ金融庁の指導もあって、金融機関を中心としたCMBS投資家も投資が難しい状況に追い込まれた。CMBSが売れない状況下で、証券化レンダーの資金供給が大幅に減っている。

一方、国内金融機関にも影響が及んでいる。新BIS規制とよばれる国際的な取り決めによって、国際業務を行う銀行は自己資本比率8%を維持する必要がある。リスクの高い投融資をするほど自己資本比率が悪化する算定式となっていることから、各銀行は融資業種ごとに融資枠を設定し、リスク管理を徹底している。

 「ところが昨今の株価低迷で銀行の自己資本にマイナスの影響が出ており、融資に対するリスク許容度が低下した。不動産への融資は額が大きく、不動産市場の先行き不透明感もあって、慎重にならざるを得ない」(大手銀行)という。


ファンド運用会社は融資枠確保に動く

 今年3月、ある投資会社が東京都心のビルを取得した。売り主との粘り強い交渉の結果、売却希望価格の7割程度で購入することになった。「金融機関4社と交渉したが、いずれも『ぜひ融資したい』との回答をもらった」と、取得担当者は金融環境の悪化もどこ吹く風の様子だ。ほかにも資金調達に困っていない会社が少なからずある。

 融資対象を選別する金融機関の動きが鮮明になっている。「優良な物件とそうではない物件との二極化が進んでいく。企業も同様だ。不動産価格の上昇局面では誰がやっても利益が出ていたが、今後は不動産を扱う力量が問われる。金融商品取引法の施行もあり、淘汰される企業があるのは仕方がない」(大手銀行)。

 こうしたなかで、金融機関とコミットメントライン契約を結ぶファンド運用会社が目立ち始めた。設定した期間と金額の範囲内で自由に融資を受けられる契約で、手数料が発生するものの、安定的かつ機動的に資金を調達できる。例えばケネディクスは2008年3月、三菱東京UFJ銀行をアレンジャーとした複数金融機関の協調融資で213億円の枠を確保した。ファンドやREITに組み入れる不動産を先行取得する資金に充当する。

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by yurinass | 2008-05-21 21:08
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