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オフィス賃料の潮目に変化

不安定な世界経済を横目に、堅調に推移してきた東京都心部のオフィス相場。しかし、とうとう変調の兆しが見え始めてきた。


都心のオフィスビルも世界経済の動向と無縁ではいられなくなった (写真:村田 和聡)
 賃貸オフィスの調査会社、生駒データサービスシステムによれば、2008年3月の東京主要5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の平均募集賃料は1坪(約3.3m2)当たり1万4920円と、2007年12月に比べて3.6%上昇した。オフィスの空き具合を示す指標である空室率は1.9%と同0.2ポイント上昇したものの、依然として低水準(空室が少ない状態)で推移している。

 ところが、そんな堅調な数値とは裏腹に、オフィス相場の潮目は大きく変化し始めている。一部の大規模オフィスビルでは、高額な賃料にテナントが集まらず、値下げによる争奪戦が勃発しているのだ

テナントの奪い合いが激化
 都内に大型ビルを竣工予定のある大手不動産会社は今年、東京・大手町に本社を構えるメーカーのテナント誘致に成功した。決め手となったのは賃料の安さだった。このメーカーがもともと入居していたのは、実はメーカーと同じ系列の不動産会社が運営するビル。「系列とのつき合いを蹴ってまで移転するほどの賃料の安さだったようだ」と不動産関係者は言う。

 別のオフィスビルでは、1坪当たり6万円の賃料でテナントを募集したところ、思うように集まらず1坪5万円台への値下げを余儀なくされた。それでもテナントが集まらず、さらなる値下げも検討しているという。

 ほかにも、「賃料値下げに、無料賃貸期間をつけて、テナントの囲い込みに走っている」「オフィスを見に行くと、粗品を出す不動産会社もある」といった類の話が、不動産仲介会社の間を飛び交う。

 「貸し手側主導で賃料を引き上げられる時代は昨年で終わってしまった」と、大手不動産会社の社長は無念そうだ。つい半年ほど前まで、1カ月単位で賃料が上がるほどの過熱ぶりだったオフィス賃料相場は、昨年の秋頃を境に一変した。

背景にあるのは、出口の見えない世界的な金融不安だ。米サブプライムローン問題を端に発した経済の混乱は、今もなお火種がくすぶり続けている。

 「(東京)新橋の不動産業者も、米連邦準備理事会(FRB)議長の発言を深夜にインターネットでチェックする時代ですよ」。中堅不動産会社の社長が自嘲気味に語る。

外資系金融の不振が冷や水

 さらに、世界的な金融不安は、外資系金融という、不動産会社にとっての得意客の業績を直撃した。「昨年は新規開業の大型ビルには、外資系金融の名を頻繁に目にしたが、今年開業予定のビルには、ほとんど見かけなくなった」と、オフィスビルの仲介などを手がけるビルディング企画の須藤浩之部長は言う。

 最近でも「外資系企業が日本市場の戦略自体を見直すため、予定していた(六本木の)東京ミッドタウンへの移転を取りやめた」(ある不動産会社)といった話も聞かれるようになり、有望な借り手が完全に不在になってしまった。

 不動産仲介会社の三幸エステートによると、オフィス賃料は、株式相場の数カ月遅れで変化が表れてくる性質を持つという。上のグラフのように、景気低迷が長引けば、「賃料水準は今後さらに下がる可能性が高い」と同社の本田広昭常務は見ている。

 不動産関係者の多くは「オフィスの新規供給数自体が少なく、賃料さえ適正水準に下がればテナントは集まる」と楽観的だ。だが、それは景気が現状よりも悪化しないという前提条件の下で成立する話だ。景気減速にさらに拍車がかかれば、考えを根本から見直す事態に追い込まれる可能性も否定できない。
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by yurinass | 2008-05-07 07:46
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