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これが、新築マンションの適正価格だ

 相場が揺れている今のマンション市場で、高値づかみは避けたいところ。後になって悔しい思いをしないためには購入する際に適正価格を知る必要がある。

 第2回(検証、「品川戦争」「下丸子戦争」の勝者)では、「中古マンションの時価」と「値下がりにくいマンションの条件」を分析した。今回は、駅ごとに新築マンションの適正価格を考えてみよう。

 品川駅(東京都)や下丸子駅(東京都)などでの中古マンション時価のばらつきを見ても分かるように、同じ駅圏内でも高い価格を設定できる場所とそうでない場所が混在している。

 高い価格を見込めないところで強気の価格をつけてもデベロッパーは売るのに苦労するだけ。購入者もそういった割高物件を購入すると、資産価値の下落リスクを抱える。立地ごとの“相場”に合った物件を検討するのが賢い買い方だろう。


指標は中古マンションの新築換算価格

 では、その相場とは何か。日経ビジネスオンラインは第2回の中古マンションデータと同様、アトラクターズ・ラボ(東京都千代田区・沖有人社長)の協力を得て、駅別の新築マンションの適正価格を独自に試算した。

 武蔵浦和(埼玉県)、相模大野(神奈川県)、柏(千葉県)、南千住(東京都)――。適正価格を算出したのは2007年1月以降、新築マンションが大量供給されており、現在も新築物件が販売されているエリア。アトラクターズ・ラボには首都圏全駅のデータがあるが、その中でも激戦区と言える4駅を選んだ。

 各駅で指標としたのは、過去に売買された中古マンションの価格情報を基に算出した「中古マンションの新築換算坪(約3.3平方メートル)単価」。中古マンションが現在(2007年12月時点)、新築として分譲された場合いくらになるのかを示したものだ。詳細はこちら

 それぞれの駅にある中古マンションについて、新築換算坪単価の上位20%を赤色、次の20%をオレンジ色、以下、黄色、緑色、青色の順で並べた。この新築換算坪単価と販売中のマンション価格を比較すれば、適正価格が明らかになるのではないだろうか。

 注目の新築マンション激戦区である4つの駅は、実際にどんな価格での販売が行われているか。

駅の東と西で価格が一変する「武蔵浦和」

 JR埼京線とJR武蔵野線が交差する武蔵浦和駅(「1.武蔵浦和の地図」参照)。東京のベッドタウンとして大規模開発が急速に進むこのエリア。地図を見ても分かるように、赤色やオレンジ色(つまり坪単価上位)の物件は駅の西口周辺に集中している。



1.武蔵浦和の地図

 駅西口からロッテ浦和工場の西側にかけてはマンションが立ち並ぶ住宅街。野球場まで行くと、さすがに駅から遠くなるため坪単価は落ちる。その一方、駅東口に立つマンションの坪単価は西口よりも低い傾向が読み取れる。地図の左側が高く、右側が低い。これが、新築換算坪単価から見た武蔵浦和の傾向のようだ。

 それを踏まえて、販売中の物件(3月15日時点)を見てみよう。西口から徒歩数分という好立地に建設中の「プラウドタワー武蔵浦和ガーデン」は坪225万円、「プラウドタワー武蔵浦和テラス」で坪241万円だ。


武蔵浦和は西口の価値が相対的に高め
 「プラウドタワー武蔵浦和ガーデン」の真横にある「ラムザタワー」の新築換算坪単価は武蔵浦和周辺で最も高い坪251万円。そう考えると、「プラウドタワー武蔵浦和」は周辺相場から見て割安という評価も可能だ。

 そのほかの物件は周辺相場とそれほど乖離していない。「ゼファー武蔵浦和GRANDLIVES」は坪147万円と最も安いが、この辺りの戸建て物件の坪単価は坪140万円前後。平均面積が75平方メートルということを考えると、競合相手は戸建てかもしれない。


「相模大野」、高価格エリアは南口に集中

 線路をはさんで価値が変わるのは相模大野駅も同様だ(「2.相模大野の地図」参照)。相模大野の場合、駅南口に赤色が集中している。



2.相模大野の地図

 伊勢丹を中心に繁華街が広がる北口に対して、この南口エリアはマンションばかりの住宅街。駅徒歩5分圏内という利便性が高い坪単価につながっているのだろう。ただ、国道16号線や神奈川県道51号線を超えると、緑色や青色が増えていく。幹線道路を渡らない。これが1つのポイントだろう。

 それでは、新築物件の価格設定はどうか。南口の高価格エリアで建設が進む「パークスクエア相模大野タワー&レジデンス」。坪226万円は周辺に比べて妥当というところ。一方で、相模女子大学に隣接する「グランシーズン相模大野」は坪219万円と近隣物件に比べて割高感がある。緑に囲まれた周辺環境や高級感で価格を補う戦略と見られる。


上下差の少ない「柏」はブランド力

 柏駅もこれまでの2駅と傾向は似ている(「3.柏の地図」参照)。柏の場合、国道6号線と16号線が交差する十字の南側が平均的に高い。特に、柏駅の東口から繁華街を抜けたエリアに上位のマンションが並ぶ。駅前繁華街が発展している柏では、少し駅から離れた方が資産価値という面では優位性が確認できる。

 国道6号線を超えたエリアにも赤色やオレンジ色が点在するが、「柏のように、標準偏差(上位と下位の価格のばらつき)が小さい駅はブランド力のあるマンションが上位にくることが多い」と分析を手がけたアトラクターズ・ラボの沖有人社長は言う。

 幹線道路を超えた「プラウドシティ柏」(野村不動産)や「柏西パークホームズ」(三井不動産)などが比較的坪単価が高いのはデベロッパーのブランド力も影響しているのだろう。

 柏周辺で供給されている物件を見ると、周辺物件よりも100万円以上高い「ダイナシティ柏」が異彩を放つ。この物件、平均面積約33平方メートルと小さめ。面積の小さい物件は坪単価が高く出る傾向があるということも関係しているのだろう。それ以外は、相場を大きく逸脱してはいないようだ。


再開発エリアの評価が高い「南千住」

 以上の3駅と少し違った傾向が出たのが南千住駅だ。近年、住宅地としての魅力は高まっている南千住。ここは駅の東と西で大きく異なる。



4.南千住の地図

 駅の西から南にかけては、簡易宿泊所が集まる山谷地区。それに対して、隅田川貨物駅と隅田川に囲まれた東側では再開発が進んでいる。国道4号線沿いの「コルサム千住大橋」が例外だが、坪単価が高めなのは東側の再開発エリアと言えるのではないか。

 新築物件では駅徒歩1分のタワーマンション「ブランズタワー南千住」が目玉とも言える存在。坪253万円とダントツに高いが、利便性を考えると、駅近一番物件になる可能性を秘める。「リバーフェイス」も再開発エリアに隣接しており、坪単価にそれほど違和感はない。


ここ数年、大規模再開発が進む南千住

 ここまで見てきたように、同じ駅でもエリアによって坪単価はまちまち。周辺相場を逸脱した物件は将来の値下がりという点でリスクになり得る。相場から見て著しく高い場合は、そのマンションならではの魅力を見極める必要がありそうだ。

 もっとも、マンション選びは立地や価格だけがすべてではないことも確か。周辺環境や物件のプランニング、仕様など様々な要素がある。逆に言えば、そこがマンションデベロッパーのノウハウであり、戦略の違いだろう。

 厳しさを増すマンション市場にあって、デベロッパーはどんな戦略で勝ち残りを考えているのか。第4回では各社の戦略に焦点を当てる。


○新築データ

「新築換算坪単価」とは、既に建っている中古マンションを新築と仮定した場合の坪単価のこと。「その中古物件が今、新築だった場合の価値」を意味する。新築換算坪単価の算出プロセスは以下の通り。まず、過去に売買された中古マンションの価格データを基に、「売買成立時にその物件が新築と仮定した場合の価格」を算出。そして、算出した「仮定の新築価格」を「現時点の新築価格」に直している。
「仮定の新築価格」は新築と中古における価格の乖離を指数化したデータ、「現時点の新築価格」は新築物件の価格推移を指数化したデータから算出している。中古マンションの価格データは、1993年以降に首都圏で分譲された300戸以上の大規模マンションを対象にしている。

「武蔵浦和」「相模大野」「南千住」「柏」の4カ所を選んだのは、2007年1月以降、物件が数多く供給されており、現在も複数の物件が販売されているため。新築物件として掲載したマンションは3月15日時点で販売中だったもの。データの収集・分析は、不動産マーケティング会社、アトラクターズ・ラボ(東京都千代田区、沖有人社長)が手がけた。
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by yurinass | 2008-05-01 08:14
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